miércoles, 20 de marzo de 2013

Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas


Artículo de opinión del  Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, CSCAE:

“Traemos aquí, el “Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas”  enmarcado dentro del Programa Nacional de Reformas impulsado por el Gobierno con objeto de promover el crecimiento y la competitividad, concretamente en este caso en el área de vivienda y suelo.

Con objeto de que la Ley pueda aprobarse lo antes posible, el Ministerio de Fomento ha decidido iniciar un trámite de audiencia pública, de 10 días hábiles de duración, habida cuenta de la urgencia en la tramitación y aprobación del anteproyecto, para que se realicen las alegaciones o sugerencias que se estimen pertinentes a esta dirección de correo electrónico: urbanismo@fomento.es .

Tras una primera lectura del documento nos sorprende la gran cantidad de leyes que modifican su articulado “con el objetivo de coadyuvar a la consecución de los objetivos perseguidos” según refiere la exposición de motivos.

En concreto no llegamos a entender qué relación tiene con esta Ley de Rehabilitación, la modificación del artículo 20.4.c) de la Ley de Suelo estatal referente a la constancia registral de la terminación de obras en aquellas construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes y que cuyo texto propuesto es el que sigue: 

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la referida situación urbanística con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.


La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.”




A nuestro entender esta modificación solo obedece a consolidar la doctrina establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la línea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación. Con esta modificación pensamos que se nos da la razón a aquellos que discrepábamos de que con el texto vigente se pudieran hacer con tanta seguridad las interpretaciones  de las referidas resoluciones.

Pero a partir de la modificación de este artículo de la ley, si prospera, prepárense los Ayuntamientos y por ende los técnicos municipales a trabajar contra reloj para remitir en 10 días al Registro de la Propiedad una documentación compleja y de mucha carga de investigación y lo que es más curioso, gratis en tasas municipales para el administrado que edificó en su momento una construcción sin ningún tipo de autorización municipal. Eso sí, suponemos que el Registro de la Propiedad cobrará por la inscripción, de lo cual nos alegramos”.


En principio, los principales objetivos que el citado Anteproyecto debería perseguir son potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, tratar de hacerlas viables por medio de un marco normativo propio e idóneo para ello y tender puentes hacia la reconversión y reactivación del sector de la construcción y sus industrias auxiliares.
Todo ello, con la finalidad, además, de garantizar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.
Los principales cambios de normativa afectan a:
  • Ley del Suelo
  • Ley de Ordenación de la Edificación
  • Código Técnico de la Edificación
  • Régimen de Propiedad Horizontal
Algunos puntos que llaman la atención en el actual borrador son:
  • Se exigirá una memoria técnica de cumplimiento del propio Código Técnico, que debe adjuntarse a la solicitud de licencia, cuando la intervención no requiera proyecto, pero sí licencia o autorización administrativa.
  • Se establece El Informe de Evaluación que identificará el bien inmueble, incluida su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
    • a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
    • b) La evaluación las condiciones básicas de accesibilidad , estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
    • c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente y con independencia de su venta o alquiler, en todo o en parte.
Con objeto de que la Ley pueda aprobarse lo antes posible, el Ministerio de Fomento ha decidido iniciar un trámite de audiencia pública, de 10 días hábiles de duración. Habida cuenta de la urgencia en la tramitación y aprobación del anteproyecto, se podrán  realizar las alegaciones o sugerencias que se estimen pertinentes a ésta, hasta el próximo 21 de marzo.



A continuación se recoge un artículo de la web de la Fundación Laboral de la Construcción:

“La nueva Ley de Rehabilitación enfila sus últimos trámites. El sector de la construcción tiene muchas esperanzas depositadas en que la nueva ley dinamice la actividad, tras el colapso que produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria. Así, la norma, una de las más importantes para el Ministerio de Fomento, está destinada a resucitar la actividad y el empleo en el sector de la única manera posible en estos momentos: generando negocio con las viviendas antiguas. Y lo hará eliminando burocracia, con facilidades para las comunidades de vecinos, simplificando la legislación y, también, poniendo el foco en los edificios que no cumplen con los requisitos de accesibilidad, pero siguen sin ser rehabilitados, según el Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que en breve pasará por el Consejo de Ministros.

Cabe recordar que el porcentaje que representa la rehabilitación en España en relación con el total de la construcción es uno de los más bajos de la zona euro, situándose en 2009 en 13 puntos por debajo de la media europea, que alcanzaba el 41,7%.

Entre otras muchas novedades, la norma apuntala el marco legal que obliga a las comunidades de propietarios de edificios antiguos a adaptarlos a los criterios de accesibilidad y conservación. Algo que se había regulado anteriormente, pero sin establecer unos plazos determinados, sin unos requisitos exhaustivos y dejando fuera a los ayuntamientos pequeños.

Todo eso se cambia en la nueva norma, que crea la figura del Informe de Evaluación de los Edificios, que permitirá a las Administraciones Públicas “evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles”, tanto en materia de conservación como en la accesibilidad y eficiencia energética -y esto último es la gran novedad-.
En este punto, el anteproyecto destaca que hay “más de tres millones de viviendas” en edificios de “tipología residencial colectiva”, que tenían que acometer una rehabilitación forzosa antes de 2016 para ser accesibles, pero el Gobierno les dará algo más de dos años de margen extraordinario, hasta 2018.

Y a partir de ese momento, los ajustes en materia de accesibilidad “pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes y, por tanto, también controlados por la Administración Pública competente”, apunta el texto.
Esa evaluación de las deficiencias “será exigible a todos los edificios de tipología residencial colectiva”, agrega el texto, elaborado por el Ministerio de Fomento.

El anteproyecto apunta en su exposición de motivos que “no se trata de imponer nuevas obras de conservación de inmuebles”, pero lo cierto es que antes se limitaba la obligación de conservación de los edificios colectivos “a los municipios con más de 25.000 habitantes”. Es decir, ahora también tendrán la obligación de rehabilitar sus edificios los propietarios de más de 7.700 municipios (el 95% del total) que no llegan a los 25.000 habitantes.



Además, la inmensa mayoría de los ayuntamientos no ha regulado esa conservación obligatoria de edificios, que hasta ahora se incluía en la Inspección Técnica de Edificios (ITE, instrumento al que ahora sustituye el antedicho Informe de Evaluación). “Y los grandes ayuntamientos que sí lo han regulado han tardado casi 10 años”, aseguran fuentes del sector. Hasta ahora no se delimitaba cuándo tenían que legislar los alcaldes sobre las inspecciones y la obligación de conservar (y por tanto rehabilitar) los edificios. El nuevo anteproyecto pone fechas, “para que los ayuntamientos hagan sus deberes y los propietarios también”, apuntan fuentes del sector. Así, los edificios de más de 50 años (seis millones de viviendas en toda España) tendrán un plazo de cinco años. Después de ese plazo, los ayuntamientos podrán forzarles a rehabilitar, renovar o mejorar la accesibilidad o conservación de sus edificios.
El resto de edificios tendrá que presentar su evaluación en dos casos: antes de pedir una ayuda pública o cuando lo determine la administración local o autonómica (que podrán legislar al respecto).

La ley dejará claro que la administración será muy vigilante. Porque, ¿y si no se rehabilitan las deficiencias detectadas con el Informe de Evaluación de un edificio? “Si la Administración competente comprobase que las deficiencias observadas no han sido subsanadas dentro del plazo concedido al efecto, podrá ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan”, responde, tajante, el texto.

Y se adoptarán “idénticas medidas” a quienes no “cumplimenten en tiempo y forma” el Informe de Evaluación, agrega el anteproyecto. De esta forma, el Gobierno se asegura que la rehabilitación dinamice el sector, mejore las condiciones de vida de los propietarios de los edificios antiguos y cree empleo. Porque “el camino de la recuperación económica” requiere “la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción”. Y la rehabilitación es la única salida, hoy por hoy, para que esto ocurra.

En Expansión, se recogen los siguientes comentarios sobre el anteproyecto:
“La Ley de Rehabilitación ampliará las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios, y cooperativas de viviendas “para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación”. Es decir, para constituir sociedades de pleno derecho en el sector, y acceder así con mayor facilidad a financiación.



Se considerarán rehabilitaciones “todas las intervenciones sobre edificios existentes (ampliaciones, reformas de cualquier tipo o envergadura, o cambios de uso), con independencia de que las mismas requieran proyecto o no”. Es decir, las obras menores también optarán a las ayudas del sector público.

Asimismo, se simplifica el sistema de votación de las comunidades de propietarios, que se rige por la regla de los tres quintos y en el que un sólo vecino podía bloquear alguna actuación. Ahora las obras de rehabilitación destinadas a mejorar la accesibilidad –como los ascensores– requerirán una mayoría simple. Y sólo “el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general” necesitará del voto de tres quintas partes.”

martes, 12 de marzo de 2013

EL INFORME DE LA VIGA, 1.734, OHANES, ALMERÍA




Entre los libros de apeos del Archivo Municipal del Ayuntamiento de Ohanes, pueblo de la Alpujarra almeriense, existió en su día un volumen (hoy desaparecido) en el que se recogían unos documentos, fechados entre noviembre de 1734 y diciembre de 1740, cuando Ohanes era pueblo de realengo. Nos permiten seguir un curioso conflicto entre el ayuntamiento y el maestro y constituyen toda una tragicomedia: comedia por el desarrollo de los acontecimientos (que provoca risa en primera instancia) y tragedia por el triste balance final, anunciado y esperado pero no evitado por las autoridades.

PRIMERA CARTA DEL MAESTRO: 

"Tengo el honor de poner en su conocimiento la inquietud que me produce ver la viga que media la clase que regento, pues está partida por medio, por lo cual el tejado ha cedido y ha formado una especie de embudo que recoge las aguas de las lluvias y las deja caer a chorro tieso sobre mi mesa de trabajo, mojándome los papeles y haciéndome coger unos dolores reumáticos que no me dejan mantenerme derecho.



En fin, señor Alcalde, espero de su amabilidad ponga coto a esto si no quiere que ocurra alguna desgracia con los niños y con su maestro, éste su muy seguro servidor. Dios guarde a Vd muchos años"


Ohanes, 15 de marzo de 1734.

El maestro Zenón Garrido 


PRIMERA RESPUESTA DEL 
ALCALDE: 


Sr Alcalde de Ohanes de las Alpuxarras: 


"Recibo con gran extrañeza el oficio que ha tenido a bien dirigirme y me apresuro a contestarle. Es cosa rara que los Agentes de mi autoridad no me hayan dado cuenta de nada referente a la viga, y es más, pongo en duda que se encuentre en esas condíciones, pues según me informa el Tio Sarmiento no hará sesenta años que se puso, y no creo una vez dadas esas explicaciones, que no tengo por qué, paso a decirle que eso no son más que excusas y pretextos para no dar golpe. En cuanto a lo de los papeles que se le mojan y el reúma que se le avecina, pueda muy bien guardárselos, aquéllos en el cajón o en casa, y éste yendo a la escuela con una manta. No obstante lo que antecede, enviaré uno de estos días alguno de mis subordinados que mire lo que hay de eso. Y ojo, que su engaño le estaría estar otros seis años sin cobrar los 500 reales de su sueldo.


Dios guarde a Vd muchos años


Ohanes 28 de noviembre de 1734.


El Alcalde Bartolomé Zancajo. 




SEGUNDA CARTA DEL MAESTRO:

Sr maestro de primeras letras de esta villa de Ohanes de las Alpuxarras 


"Tengo el honor de acusar recibo a su atento oficio de ayer donde tiene a bien poner en duda el estado de la viga. Desde mi oficio anterior, Sr. Alcalde, hace unos ocho meses, pasaron las lluvias del invierno; y yo siempre mirando la viga, con la inquietud consiguiente: ¿caerá?, ¿no caerá? Y así un día y otro, como el en vez de una viga fuera una margarita. Si Vd. no cree lo que le estoy diciendo, puede mandar dos personas peritas, o venir Vd. mismo dando un paseito, si no le cuesta mucha molestia, que yo no le engaño, mas para darle una idea del estado de mi clase me permito acompañarle un dibujo, tomado del natural, que le dará una estampa real de ella. Y de lo del sueldo, no creo que se atreva a tocar los quinientos reales, porque ya sabe Vd. lo que dice el refrán "Al cajón ni..." 



En fin, Sr. Alcalde, Dios le guarde muchos años de los efectos de la viga. 

Ohanes de las Alpuxarras a 29 de noviembre de 1734.


El Maestro. Zenón Garrido (firmado y rubricado). 


SEGUNDA RESPUESTA DEL 

ALCALDE

Señor Alcalde de Ohanes de las Alpuxarras.- Partido de Uxíxar. Reino de Granada"


Acuso recibo de su oficío del 29 de noviembre del pasado año y me parece excesiva tanta machaconería, en el asunto de la viga. Sepa el Sr. Maestro, que si no le conviene la escuela puede píllar el camino e irse a otro sitio, que aquí para lo que enseña, falta no hace. ¿Qué le importa a estas gentes, ni a nadie, dónde está Marte, ni las vueltas que da la luna, ni que cuatro por seis son veintisiete ni que Miguel de Cervantes descubrió las Américas? Para coger un mancaje basta y sobra con tener fuerzas para ello. No obstante, como soy amante de la curtura (sic) y no que digan que he echao (sic) al Maestro y que no lo trato, como se debe, nombraré una comisión que informe sobre el asunto de la viga, y si resulta que Vd. me ha engañao, sa caido (sic). 


Dios guarde a V. muchos años. 


Ohanes de las Alpuxarras a 15 de octubre de 1735, 


El Alcalde, Bartolomé Zancajo (firmado y rubricado) 


Sr maestro de primeras Letras Localidad". 




INFORME DE LOS PERITOS 


"Antonio Fuentes Barranco y Juan González, maestros Albañiles graduados de la villa de Ohanes de la Alpuxarra, INFORMAN:



Que personados en el sitio denominado u llamado, sea con perdón, la Escuela de este lugar, a las doce de mañana del día 15 de mayo de 1736, acompañados por el Escribano de este Ayuntamiento, y mandados por el Sr alcalde, opinamos, pensamos, que la viga que ocupa el centro de la clase, aula o sala, que por estos tres nombres se le denomina o circunscribe, que la dicha viga no se haya movido, sólo que ha bajao cosa de diez o doce deos, sólo caer, pero nunca juntarse con el suelo aplastando a los que coja dentro. Pero como quiera que la madera es un cuerpo astilloso, tiene que crujir antes de pegar el golpazo dando tiempo a que se salven por lo menos siete u ocho, todo lo cual, y puesta la mano en el corazón y en conciencia, decimos, que el peligro que ofrece la aludida viga es un peligro leve, o sea de poca trascendencia. Todo lo cual firmamos y no sellamos, por no tener sello en Ohanes a la fecha arriba indicada..

Antonio Fuentes y Juan González (firmado y rubricado)"



"Don Celedonío González-García, Escribano de la villa de Ohanes de las Alpuxarras, partido de Uxixar, reyno de Granada 



DIGO, declaro y doy fe, de cuanto en esta información del Maestro de primeras letras de esta localidad, sobre una viga que dice el primero al Sr Alcalde, o sea al segundo, está partida en el techo de su clase. Mi informe imparcial, desapasionado y verídico, como corresponde a mi profesión, es el siguiente: Si la viga cae y amenaza peligro, puede ocurrir: 

Que mate al maestro, en cuyo caso esta digna Corporación se ahorraría los quinientos reales que le paga. 
Que matase a los niños en cuyo caso sobraba el Maestro. 
Que matase a los niños y al Maestro ocurriendo en este caso, como suele decirse, que se mataban dos pájaros de un tiro. 
Que no matase a nadie, en cuyo supuesto no hay por qué alarmarse. 

Examinados en derecho las causas y efectos que anteceden, emito este informe, honrado y leal, cumpliendo con ello un deber de conciencia. 

En Ohanes de las Alpuxarras a 15 de mayo de 1736.

Celedonio Gronzález-García (firmado y rubricado)".


Hasta aquí el famoso expediente, que, deteriorado hasta lo indecible, no nos permitía descifrar sus últimas páginas. Pero  encontraron este otro documento, que a continuación transcriben, y que aclara, en un todo, cómo terminó el asunto de la viga. Decía así: 


"Yo, don Joseph Sancho Mengíbar, Cronista ofícial de la villa de Ohanes de las Alpuxarras, declaro por mi honor ser ciertos los hechos que a continuación describo, para que de ellos quede constancia en el Histórico Archivo de esta villa, lamentando que la índole de los mismos ponga un hito trágico en los bucólicos anales de este pueblo. El día catorce de octubre, del año de Nuestro Señor Jesucristo de míl setecientos cuarenta, siendo Alcalde de esta villa don Bartolomé Zancajo y Zancajo, y siendo las doce de su mañana, se hundió el techo del salón de la Escuela de esta localidad, pereciendo en el siniestro, el señor Maestro de primeras letras, don Zenón Garrido Marín y los catorce niños que en aquellos momentos daban su clase. Después de laboriosos trabajos, fueron extraídos de entre los escombros, los restos de las víctimas y trasladados al Depósito del Cementerio Municipal, acompañados del pueblo en masa, que era partícipe por entero del dolor que significaba tal catástrofe, ya que todos, más o menos directamente, les alcanzaba, dado el número tan elevado de inmolados en aras de la cultura.



Abierto el oportuno expediente, se ha podido comprobar que por parte de la Autoridad competente se tomaban periódicamente todas las medidas encaminadas a velar por el buen funcionamiento del sagrado recinto; y como prueba concluyente, se presentó un Expediente, incoado al efecto, en que dos peritos albañiles y el Ilustre Escribano de esta villa, informaban sobre el buen estado del local, en fecha muy próxima al suceso, ya que los informes datan del día 15 de mayo de 1736; quedando plenamente demostrado que únicamente un accidente fortuito fue el responsable del hundimiento a que hemos hecho referencia.

Y para que quede constancia, lo redacto y lo firmo en Ohanes de las Alpuxarras a quince de diciembre de mil setecientos cuarenta. 

Joseph Sancho".

miércoles, 6 de marzo de 2013

Proyecto BIOURB



El acrónimo BIOURB da nombre a un proyecto titulado "Diversidad bioconstructiva transfronteriza, edificación bioclimática y su adaptación a la arquitectura y urbanismo moderno."

Se enmarca dentro del Programa de Cooperación Transfronteriza España - Portugal que se desarrolla con el apoyo de la UE y la cofinanciación comunitaria del FEDER y el POCTEP.


El objetivo general del proyecto es cambiar el actual “modelo constructivo” por un modelo bioclimático más sostenible, ambiental y económicamente, disminuyendo la demanda energética de los edificios y poniendo en valor la Diversidad Bioconstructiva y el Patrimonio Bioclimático transfronterizo de la zona Castilla y León – Norte de Portugal.

Como objetivos específicos destacan algunos como identificar de la diversidad bioconstructiva, determinación y parametrización de su comportamiento energético; poner en valor el patrimonio bioconstructivo tradicional y potenciar su rehabilitación; creación de un modelo metodológico de análisis de clima urbano que minimice la demanda energética, etc.





Resultados esperados


De forma genérica, se pretende fomentar la rehabilitación y nueva construcción bajo criterios bioclimáticos y adaptándose al territorio. Además, se crearán herramientas prácticas para que los profesionales del sector puedan incorporar a su trabajo todo know-how generado en el proyecto.

Los resultados específicos más destacables que se persiguen con el proyecto son los siguientes:

  • Identificación de diversos edificios de interés por su comportamiento bioclimático y estudio y modelado de diferentes soluciones técnicas empleadas en los mismos.
  • Elaboración de diversos Manuales Técnicos e informes.
  • Diseño de un modelo metodológico de análisis de clima urbano aplicable a diferentes asentamientos.
  • Elaboración de una propuesta de nuevos procesos de certificación energética de edificios y presentación de los mismos a las autoridades españolas y portuguesas.
  • Capacitación de profesionales del sector en materia de arquitectura bioclimática, conservación y rehabilitación bioclimática y urbanismo bioclimático.
  • Puesta en valor del patrimonio bioclimático mediante la creación de un documental en DVD y una ruta turística transfronteriza, potenciando el turismo como generados de empleo en la zona.