Artículo de opinión del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, CSCAE:
Con objeto de que la Ley pueda aprobarse lo antes posible, el Ministerio de Fomento ha decidido iniciar un trámite de audiencia pública, de 10 días hábiles de duración, habida cuenta de la urgencia en la tramitación y aprobación del anteproyecto, para que se realicen las alegaciones o sugerencias que se estimen pertinentes a esta dirección de correo electrónico: urbanismo@fomento.es .
Tras una primera lectura del documento nos sorprende la gran cantidad de leyes que modifican su articulado “con el objetivo de coadyuvar a la consecución de los objetivos perseguidos” según refiere la exposición de motivos.
En concreto no llegamos a entender qué relación tiene con esta Ley de Rehabilitación, la modificación del artículo 20.4.c) de la Ley de Suelo estatal referente a la constancia registral de la terminación de obras en aquellas construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes y que cuyo texto propuesto es el que sigue:
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la referida situación urbanística con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.”
A nuestro entender esta modificación solo obedece a consolidar la doctrina establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la línea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación. Con esta modificación pensamos que se nos da la razón a aquellos que discrepábamos de que con el texto vigente se pudieran hacer con tanta seguridad las interpretaciones de las referidas resoluciones.
Pero a partir de la modificación de este artículo de la ley, si prospera, prepárense los Ayuntamientos y por ende los técnicos municipales a trabajar contra reloj para remitir en 10 días al Registro de la Propiedad una documentación compleja y de mucha carga de investigación y lo que es más curioso, gratis en tasas municipales para el administrado que edificó en su momento una construcción sin ningún tipo de autorización municipal. Eso sí, suponemos que el Registro de la Propiedad cobrará por la inscripción, de lo cual nos alegramos”.
En principio, los principales objetivos que el citado Anteproyecto debería perseguir son potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, tratar de hacerlas viables por medio de un marco normativo propio e idóneo para ello y tender puentes hacia la reconversión y reactivación del sector de la construcción y sus industrias auxiliares.
Todo ello, con la finalidad, además, de garantizar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.
Los principales cambios de normativa afectan a:
- Ley del Suelo
- Ley de Ordenación de la Edificación
- Código Técnico de la Edificación
- Régimen de Propiedad Horizontal
Algunos puntos que llaman la atención en el actual borrador son:
Con objeto de que la Ley pueda aprobarse lo antes posible, el Ministerio de Fomento ha decidido iniciar un trámite de audiencia pública, de 10 días hábiles de duración. Habida cuenta de la urgencia en la tramitación y aprobación del anteproyecto, se podrán realizar las alegaciones o sugerencias que se estimen pertinentes a ésta, hasta el próximo 21 de marzo.
A continuación se recoge un artículo de la web de la Fundación Laboral de la Construcción:
“La nueva Ley de Rehabilitación enfila sus últimos trámites. El sector de la construcción tiene muchas esperanzas depositadas en que la nueva ley dinamice la actividad, tras el colapso que produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria. Así, la norma, una de las más importantes para el Ministerio de Fomento, está destinada a resucitar la actividad y el empleo en el sector de la única manera posible en estos momentos: generando negocio con las viviendas antiguas. Y lo hará eliminando burocracia, con facilidades para las comunidades de vecinos, simplificando la legislación y, también, poniendo el foco en los edificios que no cumplen con los requisitos de accesibilidad, pero siguen sin ser rehabilitados, según el Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que en breve pasará por el Consejo de Ministros.
Cabe recordar que el porcentaje que representa la rehabilitación en España en relación con el total de la construcción es uno de los más bajos de la zona euro, situándose en 2009 en 13 puntos por debajo de la media europea, que alcanzaba el 41,7%.
Entre otras muchas novedades, la norma apuntala el marco legal que obliga a las comunidades de propietarios de edificios antiguos a adaptarlos a los criterios de accesibilidad y conservación. Algo que se había regulado anteriormente, pero sin establecer unos plazos determinados, sin unos requisitos exhaustivos y dejando fuera a los ayuntamientos pequeños.
Todo eso se cambia en la nueva norma, que crea la figura del Informe de Evaluación de los Edificios, que permitirá a las Administraciones Públicas “evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles”, tanto en materia de conservación como en la accesibilidad y eficiencia energética -y esto último es la gran novedad-.
En este punto, el anteproyecto destaca que hay “más de tres millones de viviendas” en edificios de “tipología residencial colectiva”, que tenían que acometer una rehabilitación forzosa antes de 2016 para ser accesibles, pero el Gobierno les dará algo más de dos años de margen extraordinario, hasta 2018.
Y a partir de ese momento, los ajustes en materia de accesibilidad “pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes y, por tanto, también controlados por la Administración Pública competente”, apunta el texto.
Esa evaluación de las deficiencias “será exigible a todos los edificios de tipología residencial colectiva”, agrega el texto, elaborado por el Ministerio de Fomento.
El anteproyecto apunta en su exposición de motivos que “no se trata de imponer nuevas obras de conservación de inmuebles”, pero lo cierto es que antes se limitaba la obligación de conservación de los edificios colectivos “a los municipios con más de 25.000 habitantes”. Es decir, ahora también tendrán la obligación de rehabilitar sus edificios los propietarios de más de 7.700 municipios (el 95% del total) que no llegan a los 25.000 habitantes.
Además, la inmensa mayoría de los ayuntamientos no ha regulado esa conservación obligatoria de edificios, que hasta ahora se incluía en la Inspección Técnica de Edificios (ITE, instrumento al que ahora sustituye el antedicho Informe de Evaluación). “Y los grandes ayuntamientos que sí lo han regulado han tardado casi 10 años”, aseguran fuentes del sector. Hasta ahora no se delimitaba cuándo tenían que legislar los alcaldes sobre las inspecciones y la obligación de conservar (y por tanto rehabilitar) los edificios. El nuevo anteproyecto pone fechas, “para que los ayuntamientos hagan sus deberes y los propietarios también”, apuntan fuentes del sector. Así, los edificios de más de 50 años (seis millones de viviendas en toda España) tendrán un plazo de cinco años. Después de ese plazo, los ayuntamientos podrán forzarles a rehabilitar, renovar o mejorar la accesibilidad o conservación de sus edificios.
El resto de edificios tendrá que presentar su evaluación en dos casos: antes de pedir una ayuda pública o cuando lo determine la administración local o autonómica (que podrán legislar al respecto).
La ley dejará claro que la administración será muy vigilante. Porque, ¿y si no se rehabilitan las deficiencias detectadas con el Informe de Evaluación de un edificio? “Si la Administración competente comprobase que las deficiencias observadas no han sido subsanadas dentro del plazo concedido al efecto, podrá ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan”, responde, tajante, el texto.
Y se adoptarán “idénticas medidas” a quienes no “cumplimenten en tiempo y forma” el Informe de Evaluación, agrega el anteproyecto. De esta forma, el Gobierno se asegura que la rehabilitación dinamice el sector, mejore las condiciones de vida de los propietarios de los edificios antiguos y cree empleo. Porque “el camino de la recuperación económica” requiere “la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción”. Y la rehabilitación es la única salida, hoy por hoy, para que esto ocurra.
En Expansión, se recogen los siguientes comentarios sobre el anteproyecto:
“La Ley de Rehabilitación ampliará las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios, y cooperativas de viviendas “para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación”. Es decir, para constituir sociedades de pleno derecho en el sector, y acceder así con mayor facilidad a financiación.
Se considerarán rehabilitaciones “todas las intervenciones sobre edificios existentes (ampliaciones, reformas de cualquier tipo o envergadura, o cambios de uso), con independencia de que las mismas requieran proyecto o no”. Es decir, las obras menores también optarán a las ayudas del sector público.
Asimismo, se simplifica el sistema de votación de las comunidades de propietarios, que se rige por la regla de los tres quintos y en el que un sólo vecino podía bloquear alguna actuación. Ahora las obras de rehabilitación destinadas a mejorar la accesibilidad –como los ascensores– requerirán una mayoría simple. Y sólo “el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general” necesitará del voto de tres quintas partes.”
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